পর্তুগালে ৪ লাখ ইউরোর নিচে একটি বাড়ি খুঁজে পাওয়া দিন দিন কঠিন, এমনকি কোনো কোনো ক্ষেত্রে অসম্ভব হয়ে উঠছে। আবাসন বাজার নিয়ে কাজ করা জনপ্রিয় পোর্টাল ‘ইমোভিলচুয়াল’-এর তথ্য অনুযায়ী, দেশটিতে বর্তমানে একটি বাড়ির গড় দাম দাঁড়িয়েছে ৪ লাখ ৩০ হাজার ৫০০ ইউরো।
২০২৬ সালের মে মাসে প্রকাশিত ইমোভিলচুয়ালের সর্বশেষ প্রতিবেদন অনুযায়ী, পর্তুগালে নতুন ও পুরোনো সব ধরনের আবাসন মিলিয়ে গড় দাম ৪ লাখ ৩০ হাজার ৫০০ ইউরোতে পৌঁছেছে। এই বিপুল পরিমাণ অর্থ দিয়ে বাড়ি কেনা দেশটির সিংহভাগ মানুষের সামর্থ্যের বাইরে।
যেকোনো আবাসন পোর্টাল বা রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কার্যালয়ের দিকে তাকালেই বোঝা যায় পর্তুগালে বাড়ির দাম কতটা বেড়েছে। কিন্তু প্রশ্ন হলো, কম দামে বাড়ি কেনা কি এখন একেবারেই অসম্ভব? এর উত্তর মূলত কয়েকটি বিষয়ের ওপর নির্ভর করে, যার প্রথমটি হলো বাজারে পর্যাপ্ত বাড়ির অভাব।
ইউরোনিউজকে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে পর্তুগালের রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের পেশাদার অ্যাসোসিয়েশন ‘আপেমিপ’-এর সভাপতি প্যাট্রিসিয়া বারো বলেন, ‘বাজারে নতুন কোনো বাড়ি না আসায় এবং চাহিদার চরম বৃদ্ধি পাওয়ার কারণে তরুণদের এবং পর্তুগিজ পরিবারগুলোর জন্য নিজস্ব বাড়ি কেনা অত্যন্ত কঠিন হয়ে পড়ছে।’
তিনি আরও বলেন, ‘এর ওপর জমির আকাশছোঁয়া দাম, নির্মাণ সামগ্রীর ব্যয়, শ্রমিকের মজুরি, নকশা ও বিশেষজ্ঞ ফি, কর এবং নগর পরিকল্পনার বিভিন্ন চার্জ বাড়ির দাম বাড়িয়ে দিতে বড় ভূমিকা রাখছে।’
নির্মাণ প্রতিষ্ঠান ‘মোমেন্টভিএম’-এর প্রধান নির্বাহী রিকার্ডো ভাগারিনহো বাজারমূল্য বৃদ্ধির জন্য আরেকটি কারণ চিহ্নিত করেছেন। ইউরোনিউজকে তিনি বলেন, ‘মনে হচ্ছে সরকার তরুণদের জন্য যে রাষ্ট্রীয় গ্যারান্টি সুবিধা দিয়েছে, তার ওপর ভিত্তি করে বাজারে একটি নতুন মূল্যসীমা তৈরি হয়েছে। এর আওতায় সর্বোচ্চ ৪ লাখ ৫০ হাজার ইউরো মূল্যের সম্পত্তি কেনার সুযোগ রয়েছে।’
তিনি বলেন, এর ফলে বাজারজুড়ে নতুন ও পুরোনো সব ধরনের বাড়ির দাম বাড়িয়ে দেওয়া হয়েছে, ‘কারণ মানুষ জানে যে তাঁদের জন্য এখন এই অর্থায়নের সুযোগ রয়েছে।’
এই সরকারি সহায়তা কর্মসূচির আওতায় একটি সম্পত্তির মূল্যের ৮৫ থেকে ১০০ শতাংশ পর্যন্ত অর্থায়ন করা সম্ভব, যেখানে ১৫ শতাংশ পর্যন্ত গ্যারান্টি দেয় রাষ্ট্র। ১৮ থেকে ৩৫ বছর বয়সী যেসব তরুণের আয় অষ্টম আয়কর সীমার নিচে, তাঁরা নিজেদের প্রথম স্থায়ী বাড়ি (সর্বোচ্চ ৪ লাখ ৫০ হাজার ইউরো মূল্যের) কেনার জন্য এই সুবিধা পান। এ ছাড়া যোগ্য তরুণ ক্রেতারা কর ছাড়ের সুবিধাও পেয়ে থাকেন।
তবে গত জুনে প্রকাশিত পর্তুগালের অর্থনীতি নিয়ে এক প্রতিবেদনে আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (আইএমএফ) তরুণদের জন্য এই রাষ্ট্রীয় গ্যারান্টিসহ বেশ কয়েকটি সরকারি পদক্ষেপ স্থগিত করার সুপারিশ করেছে। আইএমএফ-এর মতে, এই পদক্ষেপগুলো ‘বাজারের ভারসাম্যহীনতা’কে আরও বাড়িয়ে দিয়েছে। অর্থাৎ, যেসব ক্রেতা আগে বাজারে ছিলেন না, এখন তারাও বাড়ি কেনার চেষ্টা করছেন, কিন্তু বাজারে বাড়ির সরবরাহ একই রয়ে গেছে।
বারো মনে করেন, বাজারকে আরও গভীরভাবে এবং একটি ‘সামগ্রিক দৃষ্টিকোণ’ থেকে দেখা প্রয়োজন। তিনি বলেন, ‘আবাসন সংকটের কোনো জাদুকরি সমাধান নেই। এমন কোনো একক পদক্ষেপ নেই যা সবকিছু সমাধান করতে পারে, তাই আমাদের বিভিন্ন ফ্রন্টে একসঙ্গে কাজ করতে হবে।’
আবাসন সংকটের নেপথ্যে কেবল বাড়ির অভাবই নয়, বরং বাড়ি তৈরির জন্য শ্রমিকের তীব্র ঘাটতিও বড় কারণ। যখন জোগান কম থাকে এবং চাহিদা অনেক বেশি থাকে, তখন স্বাভাবিকভাবেই দাম বেড়ে যায়।
রিকার্ডো ভাগারিনহো বলেন, বাজারে এখন ‘রাজমিস্ত্রি, ইলেকট্রিশিয়ান, প্লাম্বার এবং সাবকন্ট্রাক্টর’-এর মতো দক্ষ ও বিশেষায়িত শ্রমিকের চরম অভাব রয়েছে।
পর্তুগালে আন্তর্জাতিক বেলআউট কর্মসূচি শুরু হওয়ার পর, রাষ্ট্র অবকাঠামো এবং বড় বড় প্রকল্পে বিনিয়োগ কমিয়ে দেয়। একই সঙ্গে ব্যাংকগুলো আবাসন ও ব্যবসায়িক খাতে ঋণ দেওয়া বন্ধ করে দেয়, যা অনেক নির্মাণ সংস্থাকে দেউলিয়া হতে বাধ্য করে এবং এই খাত থেকে দক্ষ প্রকৌশলী ও শ্রমিকদের বিদেশে চলে যাওয়ার ঘটনা ঘটে।
ভাগারিনহো বলেন, ‘যাঁরা দক্ষ ছিলেন এবং এখানে রয়ে গেছেন, তাঁরা আমাদের কাঙ্ক্ষিত নির্মাণ কাজের তুলনায় সংখ্যায় অত্যন্ত অপ্রতুল।’
তিনি আরও ব্যাখ্যা করেন, ‘ধারণা করা হচ্ছে নির্মাণ খাতে বর্তমানে প্রায় ৮০ হাজার শ্রমিকের ঘাটতি রয়েছে। যখন সবারই শ্রমিকের প্রয়োজন হবে, তখন স্বাভাবিকভাবেই মজুরি কিছুটা বাড়িয়ে দিতে হবে। আর এ কারণেই শ্রমের মূল্য ক্রমাগত বাড়ছে।’
এই উদ্যোক্তা আরও মনে করিয়ে দেন যে, বাড়ি নির্মাণ খাতকে বড় বড় সরকারি ও বেসরকারি প্রকল্পের সাথে প্রতিযোগিতা করতে হচ্ছে। ভাগারিনহো বলেন, ‘বিমানবন্দর, রেলপথ, সড়ক এবং অন্যান্য বড় বড় প্রকল্পগুলোও বিপুল পরিমাণ শ্রমিক টেনে নিচ্ছে।’
চলতি বছর পর্তুগালের মধ্যাঞ্চলে আঘাত হানা ভয়াবহ ঝড়ও নির্মাণ খাতে শ্রমিকের চাহিদা অনেকাংশে বাড়িয়ে দিয়েছে। এর ফলে এই শিল্পের অভিবাসী শ্রমিকদের জন্য দ্রুততম উপায়ে ‘সবুজ লেন’ চালু করতে বাধ্য হয়েছে সরকার।
পুনরুদ্ধার ও স্থিতিস্থাপকতা পরিকল্পনা-এর অধীনে পরিকল্পিত জনকল্যাণমূলক কাজের জন্য জরুরি শ্রমিকের চাহিদা মেটাতে রাষ্ট্র এবং পর্তুগিজ কনফেডারেশন অব কনস্ট্রাকশন অ্যান্ড প্রোপার্টি-এর মধ্যে একটি প্রোটোকল স্বাক্ষরিত হয়েছিল। তবে দেশের মধ্যাঞ্চলের এই ট্র্যাজেডির পর সরকার ইঙ্গিত দিয়েছে যে, আরও জরুরি পুনর্গঠন কাজকে অগ্রাধিকার দিতে চলমান কিছু সরকারি কাজ সাময়িকভাবে স্থগিত বা বিলম্বিত করতে হতে পারে।
২০২১ সাল থেকে নির্মাণ সামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি বা মুদ্রাস্ফীতিও একটি বাড়ির চূড়ান্ত দাম বাড়িয়ে দেওয়ার অন্যতম বড় কারণ। ২০২২ সালে ইউক্রেনে রাশিয়ার আগ্রাসনের পর এই চাপ আরও কয়েক গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।
ন্যাশনাল স্ট্যাটিস্টিকস ইনস্টিটিউট (আইএনই)-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের মার্চ মাসে নির্মাণ সামগ্রীর দাম আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় ৩.৭ শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে।
কাচ ও দর্পণ, তামা ও তামার তার এবং কংক্রিট স্ল্যাব ও সিরামিক ব্লকের মতো নির্মাণ সামগ্রীর দাম সবচেয়ে বেশি বেড়েছে। রিকার্ডো ভাগারিনহো বলেন, ‘সবকিছুই জ্বালানির ওপর নির্ভর করে।’
তিনি আরও বলেন, ‘নির্মাণ সামগ্রীর একটি বড় অংশই জ্বালানির ওপর নির্ভরশীল। তাই যদি কোনো যুদ্ধ তেলের দাম বাড়িয়ে দেয়, তবে জ্বালানির খরচ বাড়ে এবং ফলস্বরূপ এর ওপর নির্ভরশীল নির্মাণ সামগ্রীর উৎপাদন খরচও বেড়ে যায়। শেষ পর্যন্ত এটি আবাসন নির্মাণ ব্যয়ের ওপর গিয়ে আঘাত হানে।’
যেকোনো প্রকল্পের চূড়ান্ত বাজেটে জমির দামও বড় ভূমিকা রাখে। এই উদ্যোক্তা জানান, ‘যেহেতু বাড়ির চাহিদা অনেক বেশি, তাই জমির দামও স্বাভাবিকভাবেই বেড়ে যায়।’ তাঁর প্রাক্কলন অনুযায়ী, একটি নির্মাণ প্রকল্পের মোট বাজেটের ২০ শতাংশই জমির পেছনে ব্যয় হয়।
ভাগারিনহো সতর্ক করে বলেন, ‘বাড়ি তৈরির খরচ সব জায়গায় কম-বেশি একই’; আসল পার্থক্য গড়ে দেয় জমির দাম এবং বিভিন্ন অঞ্চলের প্রতি বর্গমিটারের মূল্য। তিনি বলেন, ‘অবস্থানই (লোকেশন) এখানে সবচেয়ে বড় বিষয়।’
এ ছাড়া নগর পরিকল্পনার অনুমোদন পেতে দীর্ঘ সময় লাগার বিষয়টিও আবাসন খাতের জন্য বড় একটি সংকট। প্যাট্রিসিয়া বারো ব্যাখ্যা করেন, এটি ‘ডেভেলপারদের জন্য এক বড় ঝুঁকি এবং এটি বাড়ির উচ্চ মূল্যের পেছনেও বড় কারণ।’
অনুমোদনের জন্য দীর্ঘ সময় অপেক্ষা করা আবাসন বাজারে একটি পরোক্ষ খরচ হিসেবে যোগ হয়, যা বাড়ির চূড়ান্ত দাম বাড়িয়ে দেয়।
রিকার্ডো ভাগারিনহো বলেন, ‘যদি আমরা স্থানীয় কাউন্সিলের অনুমোদনের দিকে তাকাই যা পেতে এক বছর, কখনো বা দুই বছর সময় লেগে যায়; তবে এই দীর্ঘ সময় ধরে জমির পেছনে খাটানো বিশাল পুঁজি অলস পড়ে থাকে এবং কোনো মুনাফা দেয় না।’ তিনি আরও বলেন, ‘এই সময়ে বিনিয়োগ করা অর্থ, যা থেকে বছরে অন্তত ৬ শতাংশ লাভ আসার কথা ছিল, তা কিছুই দিতে পারে না। ফলস্বরূপ, বিনিয়োগকারীরা এই ক্ষতিটি মেটাতে পণ্যের চূড়ান্ত দাম বাড়িয়ে দেন।’
২০২৬ সালের মার্চ মাসে প্রকাশিত আবাসন বাজারের এক গবেষণা অনুযায়ী, ১ মার্চ পর্যন্ত পর্তুগালে প্রতি বর্গমিটার বাড়ির গড় দাম ছিল ৩,৬৯৩ ইউরো।
বারো যুক্তি দেন, ‘এই আকাশছোঁয়া দাম তরুণ এবং পর্তুগিজ পরিবারগুলোর সামর্থ্যের বাইরে।’ তাই তাঁর মতে, ‘এমন সব স্থানে নতুন আবাসন বাজারে আনা প্রয়োজন যেখানে তরুণ ও সাধারণ পরিবারগুলো বাড়ি কিনতে পারে এবং দীর্ঘ সময় অপচয় না করেই সহজে কর্মক্ষেত্রে যাতায়াত করতে পারে।’
পর্তুগালে লিসবন অঞ্চলে প্রতি বর্গমিটারের দাম সবচেয়ে বেশি, যার পরিমাণ ৫,৭৯৬ ইউরো। দ্বিতীয় সর্বোচ্চ ব্যয়বহুল এলাকা হলো ফারো, যেখানে প্রতি বর্গমিটারের দাম ৪,৮০৪ ইউরো। এরপর রয়েছে মাদেইরা (৪,৩৩৩ ইউরো) এবং সেতুবাল (প্রায় ৪,০০০ ইউরো)।
তুলনামূলকভাবে অন্য প্রান্তের চিত্রটি একদম আলাদা। গুয়ার্দা (৭৩৯ ইউরো), ব্রাগানসা (৯৪৩ ইউরো) এবং কাস্তেলো ব্রাঙ্কো (৯৮১ ইউরো) জেলাগুলোতে প্রতি বর্গমিটারের দাম ১,০০০ ইউরোরও নিচে।
প্যাট্রিসিয়া বারো বলেন, ‘আমাদের শহরের কেন্দ্রস্থলের বাইরে গিয়ে বড় বড় আবাসন প্রকল্প তৈরির কথা ভাবতে হবে, তবে অবশ্যই সেখানে উন্নত পরিবহন ব্যবস্থা থাকতে হবে যাতে মানুষ সহজে ও দ্রুত কর্মক্ষেত্রে যাতায়াত করতে পারে।’ তিনি আরও ব্যাখ্যা করেন, ‘আমরা কেবল ঘুমানোর শহর (ডরমিটরি টাউন) তৈরি করতে চাই না; আমাদের স্কুল, ব্যাংক, রেস্তোরাঁ ও সুপারমার্কেটের মতো প্রয়োজনীয় পরিষেবা ও অবকাঠামো গড়ে তুলতে হবে।’
তবে বাড়ি তৈরি করা জরুরি হলেও এর প্রভাব তাৎক্ষণিকভাবে পড়বে না। তাই আপেমিপ সভাপতি মনে করেন, ‘সবচেয়ে দ্রুত’ ফলাফলের জন্য প্রথম পদক্ষেপ হিসেবে রাষ্ট্রের উচিত সরকারি-বেসরকারি অংশীদারিত্বের (পিপিপি) মাধ্যমে ‘অব্যবহৃত বা খালি পড়ে থাকা বাড়িগুলোকে পুনরায় বাজারে ফিরিয়ে আনার অনুকূল পরিবেশ’ তৈরি করা।
বাড়ি কেনাবেচার এজেন্টরা এই মূল্যবৃদ্ধির জন্য দায়ী—এমন ধারণা নাকচ করে দিয়ে বারো বলেন, ‘এজেন্টরা বাড়ি বা ফ্ল্যাটের দাম নির্ধারণ করেন না।’
তিনি বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট এজেন্সিগুলো বাড়ি কেনাবেচার প্রক্রিয়াটিকে আরও স্বচ্ছ ও গণতান্ত্রিক করতে সাহায্য করতে পারে। তিনি আরও উল্লেখ করেন যে, এই খাতের দক্ষতা ও পেশাদারিত্ব বৃদ্ধির জন্য একটি খসড়া আইন প্রণয়নেও তাদের অ্যাসোসিয়েশন অবদান রেখেছে।
তিনি বলেন, ‘একজন দক্ষ রিয়েল এস্টেট এজেন্ট, যিনি বাজার সম্পর্কে জানেন, সম্পত্তি বা বাড়ির দাম সম্পর্কে অবগত আছেন, সাম্প্রতিক সময়ে লেনদেনের সঠিক তথ্য রাখেন এবং আইনি নথিপত্রের বিষয়গুলো ভালোভাবে বোঝেন, তিনি একটি বাড়ির ন্যায্য মূল্য নিশ্চিত করতে সাহায্য করতে পারেন।’
রিকার্ডো ভাগারিনহোর মতে, নির্মাণ খাতে আরও বেশি বিশেষায়িত ও দক্ষ পেশাদার প্রয়োজন। একই সঙ্গে তিনি বাড়ি নির্মাণ ও আবাসন খাতের পরিধি বাড়াতে রাষ্ট্রের পক্ষ থেকে দ্রুত লাইসেন্সিং প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার ওপর জোর দেন।
উভয় খাতের সংশ্লিষ্টরাই স্বীকার করেছেন যে, যতদিন পর্যন্ত জমি, বাড়ি এবং দক্ষ পেশাদারের ঘাটতি থাকবে এবং নির্মাণ সামগ্রীর দাম চড়া থাকবে, ততদিন বাড়ি কেনা পর্তুগালের সিংহভাগ মানুষের নাগালের বাইরেই থেকে যাবে।
ইউরোনিউজ
